wykłady.docx

Wykład 1 3.10.2012

Ustawa o Gospodarce Nieruchomości
Kodeks Cywilny Prawa do Nieruchomości
Nieruchomości- art. 46 KC, są to części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntów własności.
Własność- art. 140KC, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy, w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Właściciel
-korzysta z rzeczy,
-pobiera pożytki,
-ma korzyści finansowe, dochody,
-rozporządza rzeczą,

Części składowe nieruchomości:
Art. 47KC, części składowe rzeczy nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości danej rzeczy lub przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 KC
Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa, rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
Np. garaż na podmurówce

Art. 50 KC
Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.
Art. 49 KC
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary wodnej, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Art.51 KC
Przynależność- są rzeczy ruchome potrzebne do skorzystania z rzeczy głównej, zgodnej z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Nie może być przynależnością rzecz, nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Przynależność nie traci swego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną. 
Np. do gruntu przynależność sprzęt rolniczy

Nieruchomość gruntową może stanowić jedna działka lub kilka działek.

Art. 24 z Ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Właściciel nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w Księdze Wieczystej w jedną nieruchomość.

Podstawowe cechy nieruchomości:
1)podmiot nieruchomości
2)przedmiot nieruchomości
3) relacja między podmiotem a przedmiotem

Podmiot nieruchomości- jest to właściciel nieruchomości i inne osoby fizyczne lub prawne oraz jednostki nie posiadające osobowości prawnej mające określone prawa do nieruchomości.

Osoba fizyczna- jest to każdy człowiek od chwili odłączenia od ciała matki do chwili śmierci niezależnie od wieku, płci, stanu zdrowia fizycznego i psychicznego oraz innych cech.

Osoba fizyczna zgodnie z KC ma zdolność prawną i może posiadać zdolność do czynności prawnych.

Zdolność prawna- jest to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków określonych przez prawo cywilne. Każdy człowiek ma zdolność prawną,

Zdolność do czynności prawnych- możliwość nabywania praw i zaciągania obowiązków we własnym imieniu w drodze czynności prawnych. Osoby ubezwłasnowolnione nie mają zdolności do czynności prawnych.
Ubezwłasnowolnienia można dokonać od 13roku życia, w przypadku pijaństwa, narkomanii,

Osoba prawna- jest to Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną. Osoby prawne mogą powstać w trybie ustawowym tzn. powołane są do życia z mocy ustawy.

1)PAŃSTWOWE OSOBY PRAWNE
-przedsiębiorstwa państwowe (na mocy Ustawy o przedsiębiorstwach państwowych),
-państwowe szkoły wyższe ( z mocy Ustawy o szkolnictwie wyższym),
-jednostki badawczo-rozwojowe,
-baki państwowe,
-PAN Polska Akademia Nauk,
- Agencja Budowy i Eksploatacji Autostrad, 
-Agencja Własności Rolne Skarbu Państwa,
-Wojskowa Agencja Mieszkaniowa
2)SAMORZĄDOWE OSOBY PRAWNE
-jednostki samorządu terytorialnego, gminy, powiaty, województwa, (z mocy Ustaw samorządowych)
3)PRYWATNE OSOBY PRAWNE
-spółki z o.o.
-spółki akcyjne,
-banki prywatne,
-uczelnie prywatne,
-fundacje,
Dodatkowa czynność prawna-rejestracja spółki.

Czasami dla uzyskania osobowości prawnej nie wystarczy sam zapis ustawowy, ale musi być wykonana dodatkowa czynność cywilno-prawna (rejestracja) i dopiero uzyskuje się osobowość prawną.
Jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej- są to państwowe i samorządowe jednostki, które nie spełniają kryteriów właściwych dla osób prawnych.

Przykłady
1.PAŃSTWOWE JEDNOSTKI ORGANIZACYJNE NIE POSIADAJĄCE OSOBOWOŚCI PRAWNEJ
-urzędy wojewódzkie,
-ministerstwa,
-nadleśnictwa,
-szpitale,
-inne
2)SAMORZĄDOWE JEDNOSTKI ORGANIZACYJNE NIE POSIADAJĄCE OSOBOWOŚCI PRAWNEJ:
-urzędy marszałkowskie,
-starostwa powiatowe,
-urzędy gminy,
-szkoły podstawowe,
-gimnazja,
-przedszkola,
-ośrodki kultury,
-inne,

KLASYFIKACJA PODMIOTOWA WG PODMIOTÓW, KTÓRE PRZYSŁUGUJĄ RÓŻNE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI:
1)Państwowe
2)Samorządowe
3Prywatne

KLASYFIKACJA NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG PRAWA
-nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane),
-nieruchomości budynkowe,
-nieruchomości lokalowe,

Nieruchomości gruntowe- grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności (Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami)
Nieruchomości budynkowe- budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości lokalowe- samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu nie stanowiący odrębny przedmiot własności. Na nieruchomość lokalową składają się również pomieszczenia przynależne do lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Klasyfikacja nieruchomości według funkcji:
-rolna,
-leśna,
-budowlana,
-rekreacyjna,
-zurbanizowana,
-inne,

Nieruchomości rolne- art. 46 KC (grunty rolne) są nieruchomościami, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zawierającej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomość leśna- nie ma definicji w KC, przez analogię jest nieruchomością, która przez wykorzystaniu warunków przyrodniczych przeznaczona jest do prowadzenia gospodarki leśnej zgodnie z ustawą o lasach.

1)Prawa rzeczowe
a)własność/ współwłasność
b)użytkowanie wieczyste

2)Ograniczone prawa rzeczowe
-użytkowanie,
-służebność,
-hipoteka,
-współdzielcze, własnościowe prawo do lokalu ( ustawa o własności lokali)

3)Prawa zobowiązaniowe
-najem,
-dzierżawa,
-użyczenie,
-darowizna,
-renta,
-dożywocie,

4) Zarząd i Trwały Zarząd (poza kodeksowe prawo, Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami)

POSIADANIE- nie jest prawem do nieruchomości, lecz określeniem stanu faktycznego.,
Art. 336
Posiadaczem rzeczy jest ten kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny) jaki i ten kto nią faktycznie włada jak użytkownik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym wiążą się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Art. 172 KC
Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwalnie od lat 20, jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).- posiadacz samoistny w dobrej wierze.
Art. 173 KC
Po upływie 30 lat , posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie , posiadacz w złej wierze)

Własność- jest to najmocniejsze prawo do nieruchomości, które może być zbywalne, przenaszalne, dziedziczne. Jest to prawo rozporządzania rzeczą, korzystania z rzeczy, pobierania pożytków i dochodów.
Art. 143 KC
W graniach określony przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu, rozciąga się na przestrzeni nad i pod jego powierzchnią.

*Granice przestrzenne nieruchomości nie są ściśle sprecyzowane, można przyjąć, że własność nieruchomości gruntowej sięga w głąb Ziemi na głębokość obejmującą złoża kopalin pospolitych, a przestrzeń nad powierzchnią rozciąga się na wysokość zabudowy określoną w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

W razie sporu, co do naruszenia własności to na osobie nie będącej właścicielem spoczywa ciężar dowodu górnej i dolnej granicy nieruchomości. Ograniczenia te wynikają z ustaw: Prawo Górnicze, Prawo wodne, Prawo lotnicze itp.

Współwłasność- własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność może być w częściach ułamkowych lub jako współwłasność łączona (np. poprzez małżeństwo)

Wykład 2 10.10.2012r.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności np. przez podział rzeczy wspólnej przez podział rzeczy wspólnej chyba ze podział nie mógłby być możliwy.

Jeśli wzniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pienienie. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części służebnościami.

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody przyzna temu, kto je prowadzi lub na nim pracuje a jeżeli nikt nie spełnia tych warunków temu, kto da gwarancje należytego prowadzenia.

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego również w przypadku, gdy nikt nie wyrazi zgody na przyznanie mu gospodarstwa.

Użytkowanie wieczyste: jest zbywalne, przenoszalne i wieczyste. Podmiotami tego prawa mogą być osoby fizyczne lub osoby prawne. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa).

Grunty skarbu państwa mogą być położone w granicach administracyjnych miast lub osiedli albo po za tymi granicami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego.

Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste następuję na okres 99 lat, ale w wyjątkowych przypadkach może być krótszy okres, co najmniej jednak 40 lat.

Użytkownik ma prawo żądać przedłużenia umowy a odmowa jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste i umowa o przedłużenie tego prawa o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i umowa o przedłużenie tego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i założona księga wieczysta.

Budynki i urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego stanowią jego własność.

To samo dotyczy budynków i urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Użytkownik wieczysty uiszcza opłaty przez cały okres trwania użytkowania wieczystego chyba ze przepisy szczególne stanowią inaczej.

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE

1.        UŻYTKOWANIE- polega na prawie używania cudzej rzeczy np. nieruchomości i pobierania z niej pożytków. Zakres prawa można ograniczyć do części rzeczy. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym i nie podlega dziedziczeniu. W skutek nie wykonywania przez 10 lat prawo wygasa. Opłaty wynikają z zawartej umowy. Może być notarialna, ale nie musi. Właściciel nie ma obowiązku świadczenia nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem a użytkownik zobowiązany jest dokonywać naprawy i ponosić inne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Użytkowanie ma wpływ na wartość nieruchomości to znaczy obniża ją. Ujawnione w dziale III Księgi Wieczystej.

2.        SŁUŻEBNOŚĆ:

a)        GRUNTOWA- jest to obciążenie nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) pewnym prawem. Przykładami służebności jest służebność przejazdu, przesyłu, przejścia, wejścia na grunt w określonych celach. Służebność powinna być tak wykonywana, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.Ujawnione są w dziale III Księgi Wieczystej. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem a jeżeli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie to bez wynagrodzenia. Służebność gruntowa wygada w skutek niewykonywania po upływie 10 lat.

b)       OSOBISTA- nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista jest niezbywalna i nieprzenoszalna nie dziedziczna i nie można jej nabyć przez zasiedzenie. Przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania.

c)        PRZESYŁU- art.305 Kodeks Cywilny

3.        HIPOTEKA- wpisana jest w dziale IV Księgi Wieczystej. Jest to obciążenie nieruchomości prawem na mocy, którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenie z nieruchomości. Prawo to pozostaje bez względu na zmianę właściciela nieruchomości.  Właściciel nieruchomości obciążony hipoteką jest dłużnikiem hipotecznym a osoba, która ma w ten sposób zabezpieczoną wierzytelność jest wierzycielem hipotecznym. Hipotek dotyczy wyłącznie wierzytelności pieniężnych i jest określona w oznaczonej kwocie pieniężnej. Ustanawiana jest często dla zabezpieczenia kredytu lub pożyczki.

a)        KAUCYJNA- zabezpiecza wierzytelność nie ustalonej jeszcze wysokości ale do oznaczonej najwyższej sumy np. kredyty, pożyczki, alimenty.

b)       ŁĄCZNA- obciąża wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału nieruchomości na której została ustanowiona hipoteka.

c)        PRZYMUSOWA- może być ustanowiona na mocy postanowienia sądu lub decyzji administracyjnej bez woli właściciela obciążonej nieruchomości .

Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do Księgi Wieczystej.  Hipoteką może być obciążona własność użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

4.        SPÓŁDZIELCZE WŁASNOSCIOWE PRAWO DO LOKALU- prawo to przysługuje członkom spółdzielni, mogą oni posiadać i używać przydzielone im lokale  o powierzchni odpowiadającej wysokości wkładu mieszkaniowego oraz innym kryteriom zawartych w statucie spółdzielni. Członkiem spółdzielni może zostać każdy kto złoży podanie i wpłaci wpłatę wpisową> Prawo to powstaje z chwilą zawarcia umowy, jest prawem zbywalnym i dziedzicznym, dla tego prawa zakłada się księgę wieczystą. Wyjątek w ograniczonych prawach rzeczowych.

PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE

1.        NAJEM- jest zobowiązany W RAMACH KTÓREGO WYNAJMUJĄCY oddaje rzecz najemcy do używania na czas oznaczony lub nie oznaczony w ramach za ustanowiony czynsz. Umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie bo w przeciwnym razie staje się umową na czas nieoznaczony.  Wynajmujący powinien wydać najemcy nieruchomość stanie przydatnym do użytku i utrzymywać ja w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Zniszczenia z powodu okoliczności za które najemca nie ponosi odpowiedzialności nie podlegają obowiązkowi przywrócenia do stanu poprzedniego przez najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw które obciążają wynajmującego a bez których nieruchomość nie nadaje się do użytku najemca powinien powiadomić wynajmującego, może wyznaczyć termin wykonania napraw a po terminie dokonać napraw na koszt wynajmującego. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania. Najemca nie może czerpać pożytków z nieruchomości ale może mieć korzyści (działalność).

2.        DZIERŻAWA- jest zobowiązaniem w ramach których zobowiązaniem w ramach którego wydzierżawiający zobowiązuje się oddać nieruchomość do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Dzierżawa na czas dłuższy niż 30 lat staje się dzierżawą na czas nieoznaczony. Dzierżawa jest ustanawiana na czas w drodze umowy ale nie umowy notarialnej. Dzierżawca ma obowiązek wykonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej ani do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

3.        UŻYCZENIE- jest zobowiązaniem w ramach którego użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy osobie trzeciej do używania. Biorący do używania ponosi zwykle koszty utrzymania rzeczy pożyczonej i jest odpowiedzialny za uszkodzenie tej rzeczy. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania jest zobowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.

4.        RENTA-przez umowę renty umowa ze stron zobowiązuje się względem drugiej osoby do określonych świadczeń z reguły w pieniądzu w zamian za przekazanie. Umowa renty powinna być stwierdzona pisemnie.

5.        DOŻYWOCIE- jest zobowiązaniem w ramach którego w zamian za przeniesienie własności i nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywającemu dożywotnie utrzymanie lub inne świadczenie. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie wymaga stosowania przepisów szczególnych. Prawo dożywocia jest niezbywalne.

ZARZĄD I TRWAŁY ZARZĄD

Trwały zarząd jest pozakodeksową formą prawną władania nieruchomościami państwowymi lub samorządowymi przez jednostki organizacyjne nie posiadającej osobowości prawnej. Trwały zarząd jest jedyną forma władania ustanowioną w formie decyzji administracyjnej (jedynie). Forma zarządu obowiązywała do 1. Stycznie 1998 roku (forma władania czasowego nieruchomością gminną lub skarbu państwa) w imieniu i na rzecz właściciela.

ADMINISTRACJA PUBLICZNA

Obecna struktura administracji publicznej funkcjonuje od 1 stycznia 1999 roku.

ADMINISTRACJA RZĄDOWA                                                           

ð       ADMINISTRACJA ZESPOLONA(wojewoda, służby i inspekcje)

ð       ADMINISTRACJA NIEZESPOLNA (ORGANY CENTRALNE PAŃSTWA URZĘDY CENTRALNE PAŃSTWA)

ADMINISTRACJA SAMORZĄDOWA

=>WOJEWÓDZTWO (sejmik województwa, zarząd województwa(marszałek województwa))

=>POWIAT (rada powiatu, zarząd powiatu (starosta))

=> GMINA (rada gminy, wójt, burmistrz, prezydent miasta)

Administracja zespolona- to administracja rządowa terenowa. Stanowi ją wojewoda oraz działające pod jego zwierzchnictwem zespolone służby inspekcje i straże wykonujące zadania i kompetencje określone w ustawach np. policja, inspekcje sanitarne, straż pożarna, straż leśna, inspekcja budowlana, urzędy skarbowe inspekcja geodezyjna i kartograficzna inne.

Administ...